תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני סכנות רעידות אדמה, המוכרת לנו יותר כתמ"א 38, הינה תוכנית שהוכנה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה ואושרה ע"י ממשלת ישראל בשנת 2005. מטרתה העיקרית של התכנית הינה חיזוק מבני המגורים בישראל שאינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה (תקן 413 – הפך למחייב בשנת 1980).
העיקרון של התכנית הוא פשוט מאוד – בעלי הזכויות בקרקע (דיירי הבניין) מקבלים מהמדינה זכויות לבנות דירות נוספות בבניין, את הזכויות הללו הם מוכרים ליזם פרטי העוסק בהתחדשות עירונית (באמצעות חוזה), בתמורה למכירת הזכויות, היזם מחזק את הבניין ובונה את התוספות לדירות הקיימות (ממ"ד, מרפסת, מעלית וכדומה).
היוזמה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה הינה תוצר של מיקומה הגיאוגרפי של מדינת ישראל החושף את את מרבית האזורים בישראל לנזקי רעידת אדמה ובפרט אלו הנמצאים בקרבת השבר הסורי-אפריקאי (באזור העמק ובקעת הירדן), כאשר זו תתרחש.
אך כנראה שהממשלה לא לקחה דבר אחד בחשבון – הפוטנציאל הכלכלי הטמון בפרויקטים באזור השבר הסורי-אפריקאי נמוך משמעותית מזה הקיים פרויקטים באזורי ביקוש במרכז בארץ, ולכן באזורים אלו כמעט וכלל לא חוזקו מבנים במסגרת תמ"א 38.
אבל אם תשאלו אותי מה הנחיצות והדחיפות בקידום תכנית כמו תמ״א 38 – התשובה כלל אינה טמונה בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (גילוי נאות: אינני גיאולוג וגם לא נביא), אלא דווקא במספר סוגיות יומיומיות שכולנו חווים מי יותר ומי פחות, במרכז או בפריפריה.
המצב הביטחוני
מה לעשות, גם כאן המיקום הגיאוגרפי משחק תפקיד משמעותי. מייד לאחר מלחמת המפרץ עודכנו התקנות להתגוננות אזרחית ובהתאם לתקנות אלו, בבנייה חדשה נדרשים מרחבים מוגנים דירתיים או לכל הפחות קומתיים. בפועל, המקלט הישן שנמצא במרתף בניין המגורים ולרוב משמש כמחסן, מפנה את מקומות לטובת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי).
בשנים האחרונות כמעט מדי שנה חווה מדינת ישראל סבב לחימה כזה או אחר. נכון, גם כאן עיקר הנפגעים הינם בפריפריה אך בשנים האחרונות למדנו כי אין באמת אזור בארץ המוגן לחלוטין בעת סבב לחימה.
כיום, נדרשים דיירי הבניינים לרדת בפרקי זמן קצרים מאוד (ממספר שניות ועד דקה וחצי) למקלטים הנמצאים במרתף הבניין – המקלטים הללו אינם מתוחזקים, לרוב משמשים כמחסנים ובטח אינם מותאמים לשהייה ממושכת. ומה לגבי זמן ההגעה אליהם? מישהו פעם ראה זוג הורים מצליח להעיר באמצע הלילה ולאסוף את ילדיו ולרדת 3,2 או 4 קומות תוך פחות מדקה? מישהו פעם חשב כיצד האיש המבוגר או האישה המבוגרת עם ההליכון יספיקו לעשות זאת?
תמ״א 38 על צורותיה השונות נותנת מענה לסוגיה זו באמצעות תוספת ממ״ד או מרחב מוגן קומתי ומאפשרת לקצר את זמני ההגעה למרחבים המוגנים באופן משמעותי.
איכות ונוחות חיים
החל בשטחים המשותפים של בנייני מגורים שהפכו לשטחים מוזנחים, דרך חדר המדרגות המיושן שלא מאפשר גישה נוחה לעגלות, אופניים וכיסאות גלגלים ועד למסע הרגלי שצריך לעשות עם הקניות אל מרומי הקומה הרביעית בבניין כיוון שאין מעלית – כל אלו, תמ״א 38 פותרת.
במסגרת התכנון מחדש שהיזם מבצע בבניין, כל אלו נלקחים בחשבון, היזם מתכנן את הבניין בהתאם לדרישות הרשות המקומית בה מבוצע הפרויקט וכך מתוכננים, מעוצבים ונבנים מחדש השטחים הציבוריים לרבות חדר המדרגות שהופך לחדש ועדכני וזוכה למעלית שתשרת את כל בעלי הדירות, שטחי ציבור בבניין הופכים לירוקים בהתאם לדרישת הרשות המקומית, חדר אשפה, חדר עגלות, חדר תקני למצבור הגז שהפכו לסטנדרט בבנייה חדשה, מוצאים את מקומם בפרויקטים מסוג תמ"א 38.
השבחת השווי הכלכלי של הנכס
לכמה מאיתנו יצא לזכות בלוטו? כנראה שלא להרבה. תמ״א 38 מאפשרת להגדיל את שווי הנכס באופן משמעותי, לפעמים זה 100,000 ש״ח ולפעמים זה 500,000 ש״ח (תלוי במיקום והזכויות המוקנות לבניין) – אך מה שבטוח הוא, ששווי הנכס עולה ובאופן משמעותי.
נכון, זה לא מהיום למחר, ולרוב זה לוקח כמה שנים טובות, ונכון במשך תקופת הבנייה שנמשכת בין 12-24 חודשים פחות נעים לגור בבניין – אך בסוף זה משתלם.
סיכום
אחזור לתחילתו של המאמר ואזכיר כי הבסיס לתמ"א 38 הינו חיזוק מבני מגורים מפני נזקי רעידות אדמה, אך דווקא המציאות היומיומית הן במרכז הארץ והן בפריפריה נתנה לתכנית דחיפה משמעותית, עד כדי כך שבבואנו לבחון בניינים המיועדים לחיזוק, הדיירים הקיימים כלל אינם שמים דגש על נושא החיזוק במו"מ מול היזם אלא בעיקר מתרכזים בתמורות ה"אישיות" אותן יקבלו.
המועצה הארצית לתכנון ובנייה וממשלת ישראל רצו אמנם לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, אך למדו תוך כדי תנועה שהקשיים היומיומיים מסתבר (ביטחוני, איכות חיים וכלכלי) של בעלי הדירות הם למעשה מה שמניע את שוק התמ"א 38.
